Como já dito em artigo anterior, nunca que uma Regularização Fundiária Urbana será igual à outra. A Lei nº 13.465/2017, bem como o Decreto nº 9.310/2018 vieram para simplificar todo o procedimento de Regularização Fundiária Urbana. Partindo desse pressuposto, devemos nos desapegar de todas as legislações e princípios registrais e nos ater apenas e tão somente a Lei 13.465/2017 e o Decreto nº 9.310/2018.
Alguns dos entraves acontecem e isso impede que a Regularização Fundiária Urbana aconteça, e muitas vezes é o mero desconhecimento da Lei. Às vezes os Gestores desconhecem o procedimento e não imaginam o quanto de retorno os seus municípios terão principalmente econômico após o procedimento da Reurb. Se os Gestores que não tiverem essa visão de que a Reurb traz retorno ao município, poderão inclusive ser denunciados por improbidade administrativa por omissão de receita, uma vez que o município deixará de receber os impostos (IPTU) devidos por esses ocupantes que estão de forma ilegal. Outro beneficio para o município é o giro financeiro para o comércio local (ISSQN), uma vez que regularizado os imóveis, as pessoas poderão buscar créditos para ampliar e reformar suas construções, ou até mesmo vender (ITBI).
Um dos desafios da Regularização Fundiária Urbana é o Município mapear onde estão os seus Núcleos Urbanos Informais, por isso a importância da parceria com o Registrador de Imóveis. Desafio também é formar uma equipe que esteja empenhada em estudar a legislação e se inteirar do assunto para que a Regularização aconteça, e isso é muito importante, pois há muitas pessoas não qualificadas no mercado.
É importante que os servidores que forem trabalhar no processamento da Regularização Fundiária Urbana não façam parte de nenhuma Comissão, para que assim se dediquem apenas e tão somente ao procedimento da Reurb. Exige-se dedicação total destes servidores, principalmente qualificando-os para que possam realizar e processar a Reurb com mais segurança. Por isso a importância de se ter uma equipe treinada, não só com pessoas técnicas, mas também que estes tenham um acompanhamento jurídico, principalmente de um advogado que tenha noção de Direito Registral e Imobiliário.
Nota-se que a abertura do procedimento de Regularização Fundiária não pode partir apenas do Município, os ocupantes daquele Núcleo Urbano Informal, precisam saber que podem arcar com os custos do procedimento e provocar o Município para que este faça com que a regularização aconteça é o que preceitua a Lei nº 14.118/2021 (Casa Verde e Amarela).
Os Gestores precisam saber que quando se regulariza um imóvel, eles estão trazendo dignidade ao seu ocupante, garantindo o direito de moradia a todos que ali estão.
Outro entrave é achar que a Regularização Fundiária Urbana só poderá ser feita em Núcleos Urbanos consolidados até 22.12.2016. Ledo engano, pois a Lei nº 13.465/2017 fixa esse limite temporal apenas para o uso da Legitimação Fundiária, ou seja, é um instituto jurídico que nasceu com data para morrer, nos termos do Art. 9, § 2º e Art. 23 da referida Lei. Após a referida data, pode-se sim realizar Regularização Fundiária em Núcleos Urbanos consolidados, porém, não se poderá usar a Legitimação Fundiária. Vale destacar que a Legitimação Fundiária poderá ser usada tanto na Reurb-S como na Reurb-E, porém na primeira há requisitos a serem cumpridos pelo beneficiário.
Neste sentido se manifestou o Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais no Parecer nº 003/2019 devidamente assinado pelas Ilustres Doutoras Ana Cristina de Souza Maia e Michely Freire Fonseca Cunha referencias em Regularização Fundiária Urbana no Brasil.
Percebe-se também o desconhecimento da Lei por parte dos Registradores de Imóveis. Muitos às vezes não se empenham em fazer com que a Regularização Fundiária aconteça por mero preconceito, uma vez que boa parte das regularizações são de Interesse Social, sendo isentas de recolher emolumentos, art. 13, II, § 1º da Lei nº 13.465/2017. Porém, o Registrador esquece que futuramente ele terá sim retorno financeiro, pois a pessoa beneficiada pela Regularização Fundiária poderá vender seu imóvel, dar em garantia, obter financiamento para ampliação e reforma da construção. O Registrador de Imóveis deve ser parceiro do Município no procedimento de Regularização Fundiária Urbana, afinal, é ele que conhece a história daquele Município e muita das vezes sabe o que aconteceu para chegar a aquela situação de irregularidade.
O Registrador de Imóveis precisa se desapegar de todos os princípios registrais, tais como: disponibilidade jurídica, especialização subjetiva, princípios registrais da continuidade da matrícula, etc… A Lei nº 13.465/2017 veio para simplificar todo o procedimento registral da Regularização Fundiária, ou o Gestor regulariza o imóvel, ou ele derruba tudo, ou seja, a regularização vai ter que acontecer. Não existe meio termo na Reurb, ou seja, não se pode deixar aquele ocupante como ele está de forma ilegal.
O Decreto nº 9.310/2018, também dispensa a qualificação registral nos termos da Lei nº 6.015/73, para a Reurb-S, devendo o Registrador de Imóvel se ater apenas ao disposto no Art. 10, § 2º, ou seja, nome completo, estado civil e número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF.
Uma inovação da Lei nº 13.465/2017 é possibilidade de um único registro para do projeto de regularização fundiária e a constituição de direito real em nome dos beneficiários na Reurb-S realizada em área pública, conforme preceitua o art. 17 da referida Lei. Assim, apenas com a titulação o Registrador de Imóveis abrirá as matrículas daquele Núcleo Urbano já em nome dos Ocupantes e fará as averbações das respectivas construções, conseguindo assim cumprir o prazo previsto na Lei.
Outra questão importante é que para as averbações de construções o Registrador de Imóveis não poderá exigir o Auto de Conclusão/Habite-se na Reurb-S, uma vez que já existe decisão do Conselho Nacional de Justiça, no bojo do Pedido de Providências nº 0003469-20.2019.2.00.0000 acerca da não exigência.
O Município poderá fazer a Regularização Fundiária Urbana em etapas e o Registrador de Imóveis também poderá fazer o registro em etapas, e a chamada Reurb Lego, nomenclatura dada pelas Doutoras Ana Cristina de Souza Maia e Michely Freire Fonseca Cunha. Assim também como a Regularização Fundiária poderá ser mista, ou seja, parte Reurb-S e a outra Reurb-E, sempre levando em consideração a renda familiar para a classificação da mesma. Mesmo que naquele núcleo existam pessoas com faixa de renda maior, mas a predominância for de baixa renda, mesmo assim o Município deverá classificar como Reurb-S.
Os Gestores precisam entender que esses ocupantes precisam sair da ilegalidade, e cabe ao Registrador de Imóveis mostrar para essas pessoas os benefícios da Regularização Fundiária Urbana. Deve-se ter um olhar diferente para esses que vivem na irregularidade. Os Gestores precisam entender que a moradia é um direito fundamental e é dever dele (Estado) propiciar condições dignas de existência. A Reurb precisa sair do papel.
Bibliografia:
MOURA, Jocsã Araujo. Cartilha – Regularização Fundiária Urbana -Aspectis Práticos da Lei 13.465/2017. Disponível em: https://www.sinoreges.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/arquivos/CARTILHA_REGULARIZACAO_F UNDIARIA_URBANA_2017.pdf. Acesso em: 04 abril de 2021.
CUNHA, Michely Freire Fonseca. Manual de Regularização Fundiária Urbana – REURB. Salvador: Editora JusPodvim, 2019.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm. Acesso em: 04 abril 2021.
BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Decreto/D9310.htm. Acesso em: 04 abril 2021.
Sites Consultados:
https://corimg.org/files/pareceres/parecer-003_2019-regularizacao-fundiaria.pdf?x12258
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm
http://www.capacidades.gov.br/
https://reurbaspectospraticos.com.br/
Doralice da Silva Pereira, advogada, especialista em Direito Notarial e Registral, Direito Civil e Processual Civil, e especializanda em Direito Imobiliário.
